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媒体报道

分钱网深度观察之——楼市退火

分钱网深度观察之——楼市退火,买房时机是否已经到来?

 

史上最严格调控一年多来,北京楼市渐退虚火,回归理性。无论新房、还是二手房,成交量、成交价都平稳回落。在此背景下,楼市逐步企稳,炒房客受限,而普通购房者是否迎来购房的“窗口期”呢?针对这个问题,分钱网将从政策、土地、成交等多个方面,为您带来楼市最新变化。能否出手买房,或许您将有自己的答案!


政策

分钱网君近期了解到,万科预判2018年房地产市场,认为未来调控政策将持续、明年是楼市“小年”。

从今年3月份之后,贷款首付的要求提高,实际利率上升,受这些影响,相信明年的销售进一步会放缓。

就核心一二线城市来看,2016年四季度已经开始调整,虽然现在成交量明显下降,但存货相对稳定,去化率变化不大,成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售规模和价格快速增加,本身又没有新的就业人口,基础设施也没有明显改善的三四线城市,随着政策的冲击,市场压力将进一步加大。

虽然明年政策放松的可能性不大,但由于北京市场长时间处于最严厉调控之下,新、旧房源都出现了明显的量价齐跌,炒房需求已经基本被挤出市场。分钱网君认为目前市场上的购房需求基本是真正的刚需,既包括首次置业的刚需,也包括改善型的刚需


土地

2017年里,北京土地市场住宅用地供应大幅增加,土地溢价受到打压,将为未来的市场走向提供了参考。

分钱网君查阅我爱我家数据显示,截至11月18日,北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经达到了228宗,这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市,尤其是北、上、广三个城市在2017年的宅地供应力度明显加大。

其中,北京的宅地供应量的提升幅度最大,截至目前,72宗宅地供应量较2016年增长了380%;其次是上海,114宗的供应量较2016年增长了25.3%;广州40宗的供应量与2016年持平,深圳则继续保持着个位数的供应量。

虽然2017年四大一线城市的宅地成交量在增长,但成交的楼面均价、土地均价以及溢价率却在下滑。截至11月18日,北上广深的宅地成交楼面均价为16208元/平米,环比2016年下降2.2%;成交土地均价为32642元/平米,环比2016年下降4.8%;平均溢价率则仅有19.04%,较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点,近8年来仅高于2011年的平均溢价率。

一线城市宅地供应量、成交量的上升以及价格、溢价率的下滑说明一线城市的土地政策正在发生变化,其核心思想正在向满足人们的居住需求转变,是土地市场对“房子是用来住的,不是炒的”这一中央精神的落实。

分钱网CEO李阳表示在土地政策影响下,一线城市的新房价格将得到稳定,进而带动了二手房乃至整个楼市预期的稳定。目前分钱网的整体业务规划基本是居于此预期而制定的。


成交

据我爱我家数据,上周(11月13日-11月19日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签502套,环比第45周增加74套,上升17.3%。其中别墅网签86套,环比减少6套,下降6.5%;其它商品住宅网签416套,环比增加80套,上升23.8%。时隔两周,北京新房周网签量重新回到了500套以上。

上周二手房成交同样出现回升,数据显示:北京全市二手住宅共网签1975套,环比之前一周增加137套,小幅上升7.5%,七日网签量分别为456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。与新房走势一致,二手住宅网签量也是连续两周小幅下滑之后重新上涨,不过,预计11月的周网签量整体依旧会维持在1900套上下。而在此之前,9月份北京的每周二手房网签量维持在1700套左右,10月份则上升至1800套左右,再到如今的每周1900套,可以看出北京新房、二手房交易逐步触底企稳。


未来

分钱网小编了解到,今年住宅土地的出让中,均明确规定要实行限制售价,并且大多数都要求建设为70/90项目,即70%的房源要控制在90平方米以下。这必然将导致未来新房市场中,低总价小户型项目的增多

目前市场上,已经有新盘项目开始主打小户型,一改去年以改善性大户型豪宅为主的风格。

随着北京今年的土地供应量较去年大幅增加,未来新房的供应节奏将逐步加快,且供应结构更加倾向于中小套型,所以未来新房交易量有望逐步回升


现在是否适合买房?

在多轮密集的政策调控下,对于刚需及改善型家庭来说,今年到底是否适合买房,买在哪里合适,是大家最关心的话题。

今年北京楼市调控空前严格,不少楼盘都有限价设置,所以入市的项目更少,愿意开盘入市的楼盘也多是远郊区域价格相对较低的项目,从而导致交易量进一步缩小、交易地点也进一步外扩。不过,虽然交易量仍然处于低位,但从7到11月上旬的网签量来看,北京的新房网签量正在逐步增加,市场正在逐步回温,即使是市中心区域,也有项目以合理的价格入市。

分钱网CEO李阳表示,买房短期看贷款,贷款的确收紧了,10月全国首套房贷款平均利率为5.30%,相当于基准利率的1.08倍。但如果看现在的基准利率和2014年以前的6%甚至7%相比,其实现在依然属于绝对的低利率时代!另外,李阳也认为,买房绝对意义上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初,这是四次相对低点。未来房价将逐渐走入平稳上升趋势,大涨大跌已无可能。李阳建议对于刚需而言,无论是新房还是二手房,结合自身实力,房价下降时就是刚需买房的时候。因此,当前可以更多地看看二手房,逛逛售楼处,价格一旦符合心理预期,就意味着买房时机出现了。买房有四个标准:区位好、产品好、性价比高、配套优质;一线城市和副中心城市房产依旧是硬通胀,是保值增值的首选

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